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来源：中国基金报
中国基金报记者 方丽 陆慧婧
首批公募REITs上市将满三年，这类产品也即将迎来首波原始权益人解禁潮。
近日，多只公募REITs相继发布基金份额解除限售提示性公告，首批原始权益人持有的份额将于6月21日解除限售。
多位业内人士表示，尽管目前共有5只REITs即将解禁，但也有3只REITs公告解禁份额暂无卖出***，因此对市场整体影响有限。同时在当前资金利率不断下行的大背景下，REITs作为分红相对稳定且持续的稀缺性资产，具备较好的长期配置价值。
公募REITs首批原始权益人份额即将解禁
公募REITs即将迎来上市三周年的时间节点，这也是首批原始权益人限售份额的解禁时点。
据中国基金报记者统计，近期，包括浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT在内的5只公募REITs纷纷发布基金份额解除限售提示性公告，披露限售份额上市时间以及流通份额变化情况。
从目前情况看，首批公募REITs的原始权益人限售份额均于6月21日解禁，本次战略配售份额解禁后，可流通份额占全部基金份额的74.87%—80%不等。
博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT在公告中同时表示，基于对该基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持基金持续、稳定、健康发展，目前暂无卖出***。中航首钢绿能REIT的原始权益人更是承诺继续持有36个月，不减持。
尽管即将迎来解禁潮，不过在先锋瑞驰总经理周磊看来，目前总体影响不大。“从实际解禁数据来看，有5只REITs存在解禁情况，其中已有3个REITs公告解禁份额暂无卖出***，剩余2只REITs按照最新市价计算，合计解禁市值为22.49亿，占目前总流通市值约4%左右，总体上不会对市场带来影响。”周磊进一步分析。
“一方面，很多原始权益人持有的份额高于政策文件所要求的下限20%，从绝对比例来看，原始权益人具有一定的减持空间；另一方面，考虑到目前市场刚刚回暖，原始权益人减持有可能会对其投资人的信心造成一些不利影响。目前并不是理想的减持时机。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟也谈了自己的看法。
博时基金REITs业务营运总监刘玄则认为，由于可流通份额的增加，理论上会对市场流动性、价格波动、投资者结构等方面产生影响。但底层基础设施资产的经营情况更多的是受到宏观经济情况、行业发展情况及其自身运营管理的影响，因此原始权益人持有的部分份额解禁本身并不会直接影响基础设施资产的运营。
中航基金不动产投资部更是指出，绝大多数原始权益人基于对自身项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，减持动机较弱，此次解禁***对市场整体冲击有限。随着REITs市场的逐渐完善，投资者对原始权益人及其关联方解禁带来的影响趋于理性，各基金管理人高度重视解禁前后的二级市场建设，提前部署启动减持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后产品价格的平稳。
原始权益人减持动力不足
REITs市场或将不断分化
虽然今年以来REITs市场有所回暖，但仍有不少公募REITs二级市场价格与发行价相比仍处于破发状态，重点涉及产业园、高速公路等板块。业内人士预计，REITs市场分化现象未来或将持续。
朱元伟详细分析，对原始权益人来说，REITs作为资产上市的平台，并非一次性融资，在企业发展战略中起到重要作用。若股价持续处于折价状态，资本平台的价值将无法得到充分体现。加强对于REITs资本平台的市值管理，使其更好地反映资产的价值，维护投资者的共同利益，已经逐渐成为各家REITs原始权益人和基金管理人的共识。所以，即使原始权益人解禁，也大概率不会有集中减持的情况出现，他们会考虑各种市值管理的方法，尽可能推动股价的恢复。
“市场不同板块的走势，其实是在不断分化的。目前来看，投资人对于经营权类资产，比如清洁能源、公用事业等，相对看好一些；保租房、消费基础设施、产业园区、物流仓储则整体稳定，部分REITs依然承压。这体现出了投资者对于行业基本面的顾虑，进而体现为针对不同行业、不同资产的态度分化。”朱元伟表示。
朱元伟还表示，市场预计还需要一段时间回暖，新的利好政策、更多的扩募案例、更扎实的基本面业绩改善、更多对投资者具有吸引力的资产，都可能带来市场情绪的改善和流动性的提升，在原始权益人和基金管理人各种市值管理举措的努力配合下，市场有望持续回升。
同样，周磊也有类似观点，当前的REITs市场，各个板块差异化非常明显，目前涉及破***况的基本是产业园和高速公路这两个板块。从近期发行的项目来看，能源类资产和保租房类资产更受到投资人追捧，战配依然热情高涨，后续依然将是分化的情况，随着REITs市场不断发展，REITs市场的资本配置功能将发挥作用，资金会流向前景更好的资产，不同板块资产也会随着经济周期变化而不断变化，分化也是市场逐步成熟的特征。
对此，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿也表示，目前确实存在公募REITs各底层资产基本面延续分化的现象，其主要原因是当前宏观经济背景下行业轮动和产业周期的波动所致。尽管目前部分公募REITs还处于破发状态，但事实上如果长期持有部分REITs，算上分红派息，其收益还是比较可观。随着原始权益人解禁，REITs市场或将释放部分供给，但考虑到REITs对原始权益人具有的战略性和稀缺性，以及首批REITs项目底层资产质量普遍较高，且当前REITs承接了股票高分红策略的外溢等因素，预计此次解禁对REITs市场供需压力造成的不利影响有限。
利率下行、“资产荒”之下
公募REITs配置价值凸显
目前市场面临基础利率下行、“资产荒”等困局，不少人士认为，REITs作为较高分红、风险适中的资产，其市场关注度有望继续提升。
万亿就预计，随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平易下难上，机构“资产荒”延续，叠加政策的大力支持，REITs作为较高分红、风险适中的资产，其市场关注度有望继续提升，市场规模和交易活跃度有望进一步提高，二级市场后续或将维持稳中向好的趋势。长期来看，REITs作为分红相对稳定且持续的稀缺性资产，能为投资者提供相对较高的收益潜力，具备较好的长期配置价值。
“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够拓宽有效前沿，提升投资组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值愈加凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”中航基金不动产投资部表示。
“从全球资本市场来看，REITs作为上市的实物资产一直被视为重要的大类资产。我们看好国内公募REITs的发展前景和投资价值，尤其是在当前资金利率不断下行，‘资产荒’严重的大背景下，REITs底层项目的公共服务类属性及收益特征为资产配置提供了一种稳健类的新选择，其相对稳定的现金流分红带来的长期配置价值也将得到更多投资者的认可。”周磊也表示。
数据也显示REITs产品驶入快速发展阶段。数据显示，截至6月13日，公募REITs已上市36只REITs，总市值超1050亿元，今年以来整体市场涨幅超过8%，远远跑赢沪深300指数2%左右的涨幅，已发行未上市的项目3只，已获批未发行和待审核的项目有20只左右，还有5只REITs公告扩募，可以说市场即将进入快速成长期。
